<配资网址>水皮杂谈：老友齐聚观澜湖纵谈股市，买房投资时机咋选？

水皮杂谈 一家之言 兼听则明 偏听则暗

11月23日晚，五位老友齐聚观澜湖，他们脱去浮华，回归本位，纵谈股市，大话资本。他们用朋友间的你语我笑来相互切磋，畅谈自己对当前财经事件的看法。

在当天的活动中有粉丝直截了当的提出，目前不知道怎么投资？是该买房还是该炒股？

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水皮：买房子这个事情，如果是自住，什么时候都不存在合适不合适的问题，只要你买得起。

投资呢？就要选择时机。中国的房价有一个特点，阶梯式上涨，并不是平缓的上涨，是阶梯式的，两年暴涨，四年调整。所谓暴涨就是两年涨一倍，2003年、2004年平均涨一倍，2005年、2006年、2007年、2008年调整，2008年甚至回落；2009年、2010年涨1倍，现在又是一个暴涨周期2015、2016涨了1倍。

二线城市今年所谓的“四小龙”基本上都是涨1倍以上，北上广稍微少一点，两年下来可能平均没有到1倍。因为北上广我刚才说了，没有取消限购。二线城市为什么出四小龙？因为取消限购限贷，被压抑了六年投资投机需求，今年年中集中释放，这个刺激很大，就像我们炒股票放出一个天量来。

我们看销售面积跟投资金额，包括销售的金额，房地产今年走了一个鲤鱼背，趋势是暴涨然后又平缓下来。从趋势上来讲，一线城市基本上很难有下跌空间，因为他们从来没有取消限购限贷，涨幅相对有限，所以后面调整压力并不是特别大。比如说广州基本上波澜不惊。

其实从现在开始，因为调控政策的出台，现在市场已经进入了一个平台整理期。我觉得这个时候给买房的人，有增值需求的人，提供了一个好的机会。你想着上个季度买房是什么？捡到篮里就是菜，所有开发商也都忽悠你，一定是热情牌，任何楼盘出来都是光了，没了。你看现在开发商有几个敢给你看广告的，我估计一个都没有，全部撕毁，全部销毁，把原来印的广告册全部销毁，为什么？很多都是违规的内容。

现在房地产的清理整顿还是很厉害的。因为中国政府就是这样，他要么很认真，要么不想管你。如果真想管这件事情，他有无数的办法，可以让这件事情马上就见效。

钮文新：明年5月份在广州买房行不行？

水皮：我觉得是没问题的，因为从一线城市价格趋势上来看，今后十年时间买房，一定比现在高得多，这一点毫无疑问。

另外，从全世界的角度来讲，今天我不是说大家不要买股票，大家千万不要有这个概念，市场是振荡市杠杆炒股技巧，我不接受他们说牛市的基本判断，我再三跟大家强调，充其量是振荡市。而且我也没有觉得，在一个经济调整的过程中间，一定要发动一轮牛市解决问题，市场反弹很正常，2600点反弹到3000多点以上，2008年年底也有1600点反弹到2009年的3480点，市场跌多了有反弹，而且那么多资金套在里面，包括国家队救市失败也套在里面，他现在自救把指数拉回到3000点以上很正常，你们低点进入抓住机会，非常棒，非常幸运。

从房地产的角度来讲，十年时间真的都是挣钱的，国内是这样，国外也是这样，为什么？在中国还特别容易挣钱，因为它有杠杆，5倍的杠杆，首付20%的时候是5倍的杠杆，所以房价涨10%，你是挣50%，房价涨1倍，你是挣5倍，这就是房地产在中国投资受到的特殊保护，加杠杆！

所以房地产投资，在这么一个M2连续保持在高位，人民币贬值成为趋势，而且低利率的情况之下，意味着什么？意味着你能借到钱，本身就是挣钱，这是我跟大家介绍的一个概念。股票是有风险的，因为你控制不好自己的情绪，万一你追高了呢？80%的人都追涨杀跌，但是房子正好相反，傻瓜式投资，5倍杠杆。

为什么在中国特别有意义？因为我们货币超发是世界上最厉害的，过去M2是13%，意味着每年增加13%，所以你们家房子一年不涨13%，意味着财富就被人掠夺了13%。中国居民家庭的财产，70%以房产存在。所以房价不涨，就意味着你的财产流失。除非你涨13%，杠杆抵上货币的增量。

所以我的概念是，现在在有杠杆的情况之下，你可以合理合法的跟银行借钱，你今年借1000万，跟20年以后的1000万，根本不是一个概念。你去算一下，就像10年前你跟银行借100万，跟现在你跟银行借100万，是一个概念吗？根本不是一个概念，已经贬得一塌糊涂。在这个过程中间，你最后就等于占了银行的便宜，这是我们这个时候买房的另外一个合理解释。

当然我相信，中国银行系统不会总是这么滥发钞票，现在M2已经开始收紧了，但是依然在10%以上，我的概念是你现在跟银行按揭贷款，就等于是捡到了。

中国散户也好，个人也好，跟企业最大的区别，或者穷人跟有钱人最大的区别就是什么？穷人把钱存在银行，富人把钱从银行里借出来。所以他资产都是这么来的，当然负债也是这么来的。

但是负债从长期角度来讲，这在货币贬值的面前根本不值一提，所以你能借到多少钱，就意味着你能挣多少钱，这当然是歪理，仅供大家参考。

李大霄：作为普通的民众，这些年一般的是买房子比买股票要好，这是对普通的家庭来说。对于炒股高手来说，就是股票比房子好，比如说刘元生买了万科400万原始股，现在值27个亿，这是房产投资比不了的。所以对于炒股高手来说，我觉得股市要比房子强，因为房子你不可能买几百套，但是股票市场可以买很多。

第一，现在三四线城市还好，一二线城市有所调控，但是整体上全国的房地产还是稳定的，这种稳定并没有因为调控而出现大落，是横着的。另外，我觉得政策是动态调整，它不是说一个政策就会死板的，是会根据房地产的情况来进行动态调节，这是我讲的第一个观点。

第二，从比较长的角度上来看，某一些比较一线的城市，我还是看好的。

第三，在目前情况下，比较买股票跟买房子，我还是觉得买股票好。

这是什么逻辑呢？我现在买股票，还可以选到4、5倍市盈率的股票，但是现在的房子如果用市盈率来算，基本上是50倍以上，你选不到出租回报率4、5倍的房子，所以从总性价比的角度上，我还是觉得买股票比较好。当然，我说的买股票是买被低估的蓝筹股，黑五类除外，如果是黑五类那比房子贵多了。很多人反驳关于要远离新股的观点，我告诉大家，现在买次新股相当于什么？48.6块买中石油当天，我说过一句话，48.6买中石油，要100年才能回本。

现在买次新股，相当于100块钱买中石油，我讲的是打开板之后冲到顶点那个地方买次新股，不是认购新股。当然部分次新股不能够跟中石油相比，但是我说的是一个整体，把1000个次新股当做一个股票来看，它就相当于1000块钱买中石油，部分股票已经高了。

洪榕：大霄老师讲话是很有逻辑的，但是他的水平高就高在，他让大家感觉不到逻辑。这个叫水平，我们是做不到的。（洪老师开启逗大霄模式）

李大霄：这是批评还是表扬？

洪榕：因为我跟大霄老师比较熟，因为他是研究所所长出身，我也是研究所所长出身，其实真正的研究所人员，是很讲逻辑的，讲行业研究，我一直认为大霄老师是一个价值投资者。

但在中国，我一直认为战略比战术还重要。钮文新说过，要听党的话，我们党是政策的制定者。为什么大霄老师经常被人批评？那是因为A股市场更多的是一个政策市，但是大霄老师研究的是所谓的价格跟行业，一旦做企业的碰到了上面的政策，你什么都不是，其实这么简单。

那整个房子跟股市怎么选？其实早就有答案了，美国排过100年来所有投资中什么品种是最赚钱的？股票是远远跑赢房地产的水皮杂谈：老友齐聚观澜湖纵谈股市，买房投资时机咋选？，而不是跑赢一点点，跑赢非常多，100年这个数据应该是准确的。我们也不例外，我们的股市其实涨挺多的，我碰到过很多在股市赚了很多钱的。

另外，我不太认同说房价跌了股市就会涨。我的观点是，股市不涨，房价不跌，只要股市敢涨，房价才会跌。去年股市波澜壮阔的时候，恰恰是房地产很差的时候，这是因为什么？原因很简单，现在大家为什么买房子？难道很多人不认为高吗？很多人都认为挺高的，但是有一个特点，买房子的机构没输过，没输过就不知道痛，我买这个肯定能赚钱，但是都知道高，为什么还要买？因为其他的投资不敢买。

等房子涨到高位时，大家的钱没有什么地方好投，大家感觉国家肯定会控制这个事，不控制不行了，这个时候大家就会停下来，但是还有很多人都不愿意停下来，为什么呢？原因很简单，假如你抛掉房子，你将手持1000万、2000万，这个钱拿到手上特别紧张，贬值的速度啊，你拿着一堆现金买什么？买P2P又不敢，股市你又不敢，想来想去，说不定你还得买房子，那你不是瞎折腾吗？

但是如果股市来了一个示范效应，往上走，让大家开始买股票赚到钱了，我告诉你房子肯定会跌，为什么？你抛掉房子的钱会从股票那里赚到。所以等我们把股市做到3500点左右，4000点就会来了，为什么？有很多人赚了钱，大量的钱就会进来。

目前市场上还有很多钱没有进来，我认为没有进来。现在进来的钱都是从大到小，大的机构进来了一部分，很多小的机构根本没进来。

所以这一次大家会感觉很奇怪，现在走到哪里都好像大家都看好，但是真正买股票的人，其实你发现好像未必非常多。

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